Налог на сдачу квартиры: освобождение, режим 10% и обычный режим
С дохода от сдачи жилой квартиры в Израиле платят налог в одном из трёх режимов. В режиме освобождения арендная плата до 5,654 ₪ в месяц со всех квартир вместе в 2026 году полностью освобождена, а до 11,308 ₪ освобождена частично. В режиме 10% платят 10% со всей аренды, без вычета расходов и без некудот зикуй (נקודות זיכוי, пунктов зачёта), до 30 января следующего года. В обычном режиме налог считают по налоговым ступеням и вычитают расходы. Переплачивают в основном те, кто выбрал режим, не подходящий их возрасту и доходам, или не воспользовался положенной льготой.
Дата обновления:
Три режима налога на сдачу жилья
Режимом освобождения может пользоваться частное лицо, которое сдаёт квартиру, предназначенную для жилья, арендатору-физическому лицу. Арендатор должен только жить в ней, это подтверждает письменное заявление или пункт в договоре, а сама квартира не должна числиться в книгах бизнеса. Компании и партнёрства этим режимом не пользуются. Освобождение проверяют за каждый месяц отдельно. В месяц, когда вся аренда не больше 5,654 ₪, она полностью освобождена. Между 5,654 и 11,308 ₪ освобождение уменьшается на сумму превышения: при аренде 7,000 ₪ превышение составляет 1,346 ₪, поэтому освобождены 4,308 ₪, а с 2,692 ₪ платят обычный налог. С 11,308 ₪ в месяц освобождения нет. Если аренда меняется в середине года, каждый месяц тоже считают отдельно. Допустим, с января по июнь квартиру сдавали за 5,000 ₪, а с июля за 5,800 ₪: первые месяцы освобождены полностью, а в следующих освобождены 5,508 ₪, и налогом облагается остаток, 292 ₪.
В режиме 10% платят 10% со всей арендной платы, с первого шекеля и без потолка. Расходы в нём не вычитают, и некудот зикуй этот налог тоже не уменьшают. Платят раз в год, в течение 30 дней после конца налогового года, а за опоздание добавляют индексацию и проценты.
В обычном режиме аренда считается доходом не от личного труда, и налог на неё считают так, будто она добавляется к доходу от работы. Кому ещё нет 60 лет, платит с неё не меньше 31%, а с 60 лет первая ступень 10%. Зато в этом режиме вычитают расходы на квартиру, например ремонт, гонорар адвоката, услуги маклера, муниципальные налоги и амортизацию (פחת), а некудот зикуй уменьшают и этот налог. Сами ступени мы описали в статье налоговые ступени в Израиле.
Как считают потолок, если квартир несколько или есть супруг
Для потолка освобождения складывают аренду со всех жилых квартир, а также доход супруга, который живёт с вами, и детей до 18 лет. Квартира на имя жены и квартира на имя мужа получают один общий потолок. В обычном режиме доход от квартиры прибавляют к доходу того супруга, кто больше зарабатывает трудом, а если квартира принадлежала одному из вас ещё за год до свадьбы или досталась по наследству, по ней можно попросить раздельный расчёт. Об общем деле пары в налоговой мы писали в статье про возврат налогов супругам.
Режим выбирают для каждой квартиры отдельно, поэтому можно пользоваться освобождением по одной квартире и платить 10% по другой. Делить одну квартиру в одном году между несколькими режимами нельзя, как нельзя совмещать по ней частичное освобождение с 10%. Если вы сдаёте больше 5 квартир, налоговая проверяет, не бизнес ли это, а 10 квартир и больше она считает бизнесом по сдаче жилья и берёт налог по ступеням.
Режим 10%: просто, но не всегда дёшево
Режим 10% удобен. Кому больше не из-за чего подавать годовой отчёт, тот освобождён от него, пока аренда за год не превысила 375,000 ₪ по сумме 2025 года, и хранить чеки за расходы не нужно. Но этот режим забирает 10% с каждого шекеля, и у арендодателей от 60 лет или с небольшим доходом он может выйти дороже других.
Например, допустим, Галине 63 года, других доходов у неё нет, и за одну квартиру она получает 7,000 ₪ в месяц. В режиме 10% она заплатит 8,400 ₪ в год. В режиме освобождения из каждого месяца освобождены 4,308 ₪, а с остальных 2,692 ₪ берут обычный налог. Галине больше 60, поэтому её первая ступень 10%, и налог на остаток составит около 3,230 ₪ в год. Из него вычитаются её 2.75 пункта зачёта, которые в 2026 году вместе стоят 7,986 ₪, и в итоге налога у неё не будет совсем. Расчёт верен только для данных этого примера: у того, кто получает ещё зарплату или пенсию, результат будет другим.
С 2023 года внутри режима 10% есть ещё одна льгота. Кто сдаёт свою единственную квартиру и сам снимает жильё, вправе вычесть аренду, которую платит сам, до 90,000 ₪ в год, то есть в среднем 7,500 ₪ в месяц, но не больше арендной платы, которую получает, и платит 10% только с разницы. То же правило действует для людей от 60 лет, которые сдают единственную квартиру и живут в доме престарелых или в диюр муган (דיור מוגן, жильё с обслуживанием для пожилых). Например, тот, кто сдаёт свою квартиру за 9,000 ₪, а сам снимает за 7,000 ₪, платит 10% с 2,000 ₪, то есть 200 ₪ в месяц.
Сдаёте свою единственную квартиру, а сами живёте на съёмной? Очень рекомендуем проверить подробнее, положен ли вам возврат налогов за прошлые годы. Кто с 2023 года платил 10% со всей аренды, хотя мог вычесть плату за своё съёмное жильё, заплатил больше, чем требует закон.
Когда арендодателю положен возврат налога
Самый выгодный режим лучше посчитать до того, как вы заплатите 10% за год. За прошедшие годы возврат появляется в основном в двух случаях:
- В каком-то году начиная с 2023 вы платили 10% со всей аренды, хотя в то время сдавали свою единственную квартиру и сами жили на съёмной. В этом случае вы заплатили больше, чем требует закон.
- Вы выбрали обычный режим и вычли не все расходы на квартиру. При частичном освобождении тоже можно вычесть пропорциональную часть расходов против той части аренды, которую обложили налогом.
Отдельный случай касается слепых и людей с инвалидностью, которая даёт освобождение по статье 9(5), если их доход от работы меньше 81,960 ₪ в год: эта сумма записана в законе на 2024–2027 годы. У них освобождение распространяется и на аренду, в пределах 81,960 ₪ со всех источников вместе, и его можно запросить и за прошлые годы.
Ещё одна частая ошибка: подать заявление на возврат из-за зарплаты и не указать в нём аренду. В заявлении на возврат и в годовом отчёте декларируют доход от аренды и выбранный режим и прикладывают договор. Тому, кто платит налог с аренды по обычной ставке, нужен полный отчёт, потому что тофес 135 для него не предназначен. Заявление на возврат подают в течение 6 лет после конца налогового года, поэтому за 2020 год его можно подать только до 31 декабря 2026.
Что выбор режима меняет в годовом отчёте и при продаже квартиры
В обычном режиме подают годовой отчёт и прикладывают к нему договор аренды, а если договора нет, тацхир (תצהיר, письменное заявление), заверенный адвокатом. О самом отчёте и о том, кто обязан подавать его по другим причинам, мы рассказали на странице налоговая декларация в Израиле. Годовой отчёт и заявления на возврат готовит и подаёт за вас офис роэ хешбон (רואה חשבון, дипломированного бухгалтера-аудитора) Эдгара Агаева. Если есть возврат, комиссия составляет от 16% до 20% + НДС из него, а цену отчёта без возврата мы назовём после проверки, до начала работы.
Выбор режима влияет и на будущую продажу квартиры. Кто пользовался освобождением или платил 10%, а потом продаёт квартиру, которой не положено полное освобождение от мас шевах (מס שבח, налога на прирост стоимости недвижимости), заплатит мас шевах так, будто в годы сдачи вычитал амортизацию. В режиме освобождения к облагаемой прибыли добавляют амортизацию 2% стоимости квартиры за каждый год, когда её сдавали, а в режиме 10% к цене продажи прибавляют максимальную амортизацию, которую можно было вычесть. Для квартиры за границей есть отдельный режим 15%, без вычета расходов, кроме амортизации, и без зачёта налога, уплаченного за границей. И один случай, когда налога нет совсем: арендная плата, которую застройщик платит владельцам квартир на время выселения в проекте пинуй-бинуй (פינוי־בינוי) или ТАМА 38/2 (תמ״א 38/2), освобождена от мас ахнаса (מס הכנסה, подоходного налога).
Частые вопросы о налоге на сдачу квартиры
Сколько налога платят со сдачи квартиры в 2026 году?
Это зависит от режима. До 5,654 ₪ в месяц со всех квартир вместе налога нет, до 11,308 ₪ действует частичное освобождение. В режиме 10% платят 10% со всей аренды. В обычном режиме платят по налоговым ступеням, не меньше 31% тем, кому ещё нет 60 лет, и вычитают расходы.
До какого числа платят 10% с аренды?
В течение 30 дней после конца налогового года, то есть до 30 января следующего года. За опоздание добавляют индексацию и проценты.
Обязан ли арендодатель подавать годовой отчёт?
В обычном режиме да, вместе с договором аренды. В режиме 10% тот, у кого нет другой причины подавать отчёт, освобождён от него, пока аренда за год не превысила 375,000 ₪ по сумме 2025 года. В режиме освобождения право даётся автоматически, а тот, кто подаёт отчёт или заявление на возврат по другой причине, указывает в нём аренду.
Можно ли получить возврат налога за сдачу квартиры?
Да, если в каком-то из последних 6 лет налог заплатили больше положенного. Например, если с 2023 года вы платили 10% со всей аренды, хотя сдавали единственную квартиру и сами снимали жильё, или если у вас инвалидность и вы не попросили освобождение по статье 9(5).
Если супруги сдают две квартиры, у них два потолка освобождения?
Нет. Для потолка складывают аренду обоих супругов и детей до 18 лет, поэтому потолок один: в 2026 году полностью освобождены до 5,654 ₪ в месяц.
Я сдаю свою квартиру и сам снимаю жильё. Есть льгота?
Да, с 2023 года. Если это ваша единственная квартира, в режиме 10% можно вычесть аренду, которую платите сами, до 90,000 ₪ в год, и платить налог только с разницы.
Бесплатная проверка
Арендодателям от 60 лет или с небольшим доходом режим 10% может выйти дороже других, и прошлые годы стоит пересчитать. Оставьте телефон, и мы бесплатно проверим, положен ли вам возврат. Если он выйдет, платите только из него, а цену отчёта без возврата назовём после проверки, до начала работы.
Перезваниваем с воскресенья по четверг, с 9:00 до 17:00. Можно и позвонить или написать нам.