מס על שכר דירה: מסלול הפטור, מסלול 10% והמסלול הרגיל
על שכר דירה מדירת מגורים בישראל משלמים מס באחד משלושה מסלולים. במסלול הפטור שכר דירה של עד 5,654 ₪ בחודש מכל הדירות יחד פטור לגמרי ב־2026, ועד 11,308 ₪ יש פטור חלקי. במסלול 10% משלמים 10% מכל השכירות, בלי הוצאות ובלי נקודות זיכוי, עד 30 בינואר של השנה שאחרי. במסלול הרגיל משלמים לפי מדרגות המס ומנכים הוצאות. משכירים משלמים יותר מהנדרש בעיקר כשהם בוחרים מסלול שלא מתאים לגיל ולהכנסות שלהם, או כשהם לא מנצלים הקלה שמגיעה להם.
עדכון אחרון:
שלושה מסלולים למס על שכר דירה למגורים
מסלול הפטור פתוח לאדם פרטי שמשכיר דירה שמיועדת למגורים לשוכר שהוא אדם יחיד, כשהדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד ויש על כך הצהרה בכתב או סעיף בחוזה, והיא לא רשומה בספרים של עסק. חברה או שותפות לא יכולות ליהנות ממנו. הפטור נבדק כל חודש בנפרד. בחודש שבו כל שכר הדירה הוא עד 5,654 ₪, הכול פטור. בין 5,654 ל־11,308 ₪ הפטור קטן בגובה החריגה: מי שמשכיר ב־7,000 ₪ חורג ב־1,346 ₪, ולכן פטורים לו 4,308 ₪, ועל 2,692 ₪ הוא משלם מס רגיל. מ־11,308 ₪ בחודש אין פטור. כששכר הדירה משתנה באמצע השנה, כל חודש נבדק לבד: אם מינואר עד יוני הדירה הושכרה ב־5,000 ₪ ומיולי ב־5,800 ₪, החודשים הראשונים פטורים לגמרי, ובחודשים שאחריהם פטורים 5,508 ₪ והיתרה, 292 ₪, חייבת במס.
במסלול 10% משלמים 10% מכל שכר הדירה, מהשקל הראשון ובלי תקרה. אי אפשר לנכות בו הוצאות, וגם נקודות זיכוי לא מקטינות את המס הזה. משלמים פעם בשנה, תוך 30 יום מסוף שנת המס, ועל תשלום מאוחר מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
במסלול הרגיל שכר הדירה נחשב הכנסה שאינה מיגיעה אישית, והמס עליה מחושב כאילו היא מתווספת להכנסה מעבודה. מי שטרם מלאו לו 60 משלם עליה לפחות 31%, ומגיל 60 המדרגה הראשונה היא 10%. מצד שני, במסלול הזה מנכים הוצאות על הדירה, כמו תיקונים, שכר טרחת עורך דין, תיווך, מיסים עירוניים ופחת, ונקודות הזיכוי חלות גם על המס הזה. על המדרגות עצמן כתבנו במדריך מדרגות מס הכנסה.
איך סופרים את התקרה כשיש כמה דירות או בן זוג
לעניין תקרת הפטור סופרים יחד את שכר הדירה מכל דירות המגורים, וגם את ההכנסה של בן הזוג שגר איתכם ושל הילדים עד גיל 18. דירה על שם האישה ודירה על שם הבעל מקבלות תקרה אחת משותפת. במסלול הרגיל ההכנסה מהדירה מתווספת להכנסה של בן הזוג שמרוויח יותר מעבודה, ואם הדירה הייתה של אחד מכם עוד שנה לפני הנישואים או הגיעה אליו בירושה, אפשר לבקש עליה חישוב נפרד. על התיק המשותף כתבנו במדריך החזר מס לזוג נשוי.
את המסלול בוחרים לכל דירה בנפרד, כך שאפשר לנצל פטור על דירה אחת ולשלם 10% על אחרת. על אותה דירה אי אפשר לפצל שנה אחת בין כמה מסלולים, ואי אפשר לשלב בה פטור חלקי עם 10%. כשמשכירים יותר מ־5 דירות, רשות המסים בוחנת אם מדובר בעסק, ומ־10 דירות ומעלה היא רואה בזה עסק להשכרת דירות וגובה מס לפי המדרגות.
מסלול 10%: פשוט, אבל לא תמיד זול
מסלול 10% נוח: מי שאין לו סיבה אחרת להגיש דוח שנתי פטור ממנו, כל עוד שכר הדירה בשנה לא עבר 375,000 ₪ לפי הסכום של 2025, ואין צורך לשמור קבלות על הוצאות. אבל הוא לוקח 10% מכל שקל, ואצל משכירים בני 60 ומעלה או משכירים עם הכנסה נמוכה הוא עלול לעלות יותר מהמסלולים האחרים.
לדוגמה, נניח שמשכירה בת 63, בלי הכנסה אחרת, מקבלת 7,000 ₪ בחודש על דירה אחת. במסלול 10% היא תשלם 8,400 ₪ בשנה. במסלול הפטור 4,308 ₪ מכל חודש פטורים, ועל 2,692 ₪ הנותרים חל מס רגיל. מכיוון שהיא מעל גיל 60, המדרגה הראשונה שלה היא 10%, ולכן המס על היתרה הוא כ־3,230 ₪ בשנה, ומהמס הזה יורדות 2.75 נקודות הזיכוי שלה, ששוות ב־2026 יחד 7,986 ₪. בפועל היא לא תשלם מס בכלל. החשבון נכון רק לנתונים של הדוגמה: מי שיש לו גם משכורת או פנסיה יגיע לתוצאה אחרת.
מאז 2023 יש הקלה נוספת בתוך מסלול 10%: מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בעצמו בשכירות, רשאי לנכות את שכר הדירה שהוא משלם, עד 90,000 ₪ בשנה, כלומר 7,500 ₪ בחודש בממוצע, ולא יותר משכר הדירה שהוא מקבל, ומשלם 10% רק על ההפרש. כך גם בני 60 ומעלה שמשכירים דירה יחידה וגרים בבית אבות או בדיור מוגן. מי שמשכיר את דירתו ב־9,000 ₪ וגר בשכירות ב־7,000 ₪, למשל, משלם 10% על 2,000 ₪, כלומר 200 ₪ בחודש.
שילמתם 10% על כל שכר הדירה באחת השנים מאז 2023, כשהשכרתם את הדירה היחידה שלכם וגרתם בשכירות? אנחנו ממליצים מאוד לבדוק לעומק אם מגיע לכם החזר על המס ששילמתם. בתנאים האלה מותר לנכות את שכר הדירה שאתם משלמים, והמס חל רק על ההפרש.
איפה נוצר החזר מס למשכירים, ואיפה טועים
את המסלול הזול ביותר כדאי לחשב לפני שמשלמים את ה־10% על השנה. על שנים שכבר עברו החזר נוצר בעיקר במצבים האלה:
- שילמתם 10% על כל שכר הדירה באחת השנים מאז 2023, אף שבאותה תקופה השכרתם את הדירה היחידה שלכם וגרתם בשכירות. במצב כזה שילמתם יותר ממה שהחוק דורש.
- בחרתם במסלול הרגיל ולא ניכיתם את כל ההוצאות על הדירה. גם בפטור חלקי אפשר לנכות חלק יחסי מההוצאות כנגד החלק שחויב במס.
מקרה נפרד הוא של עיוורים ונכים בשיעור שמזכה בפטור לפי סעיף 9(5), שההכנסה שלהם מעבודה נמוכה מ־81,960 ₪ בשנה, הסכום שנקבע בחוק לשנים 2024 עד 2027. אצלם הפטור חל גם על שכר דירה, עד תקרה של 81,960 ₪ מכל המקורות יחד, ואת הפטור הזה אפשר לבקש גם על שנים קודמות.
ועוד טעות: בקשת החזר שמגישים בגלל המשכורת, בלי לדווח בה על השכירות. בבקשת החזר ובדוח שנתי מצהירים על הכנסה משכר דירה ועל המסלול שבחרתם ומצרפים את החוזה, ומי שמשלם על השכירות מס בשיעור הרגיל צריך דוח מלא, כי טופס 135 לא מיועד לו. בקשת החזר מגישים עד 6 שנים מסוף שנת המס, ולכן את 2020 אפשר לבקש רק עד 31 בדצמבר 2026.
דוח שנתי ומכירת הדירה
במסלול הרגיל מגישים דוח שנתי ומצרפים אליו את חוזה השכירות, או תצהיר חתום על ידי עורך דין אם אין חוזה. על הדוח עצמו, ועל מי שחייב בו מסיבות אחרות, כתבנו בעמוד הגשת דוח שנתי. את הדוח ואת בקשות ההחזר מכין ומגיש בשבילכם משרד רו״ח אדגר אגייב. כשיש החזר, העמלה היא 16% עד 20% + מע״מ מתוכו, ועל דוח בלי החזר תשמעו את המחיר לפני שמתחילים לעבוד.
הבחירה במסלול משפיעה גם על מכירת הדירה בעתיד. מי שנהנה מפטור או שילם 10%, ומוכר דירה שלא זכאית לפטור מלא ממס שבח, ישלם מס שבח כאילו נוכה פחת בשנות ההשכרה: במסלול הפטור מוסיפים לשבח פחת של 2% מערך הדירה על כל שנה שבה הושכרה, ובמסלול 10% מוסיפים לשווי המכירה את הפחת המרבי שהיה אפשר לנכות. על דירה בחו״ל יש מסלול נפרד של 15%, בלי ניכוי הוצאות חוץ מפחת ובלי זיכוי על מס ששולם בחו״ל. ומקרה אחד שבו אין מס בכלל: דמי שכירות שהיזם משלם לבעלי דירות בתקופת הפינוי בפרויקט פינוי־בינוי או תמ״א 38/2 פטורים ממס הכנסה.
שאלות נפוצות על מס על שכר דירה
כמה מס משלמים על שכר דירה ב־2026?
זה תלוי במסלול. עד 5,654 ₪ בחודש מכל הדירות יחד אין מס, ועד 11,308 ₪ יש פטור חלקי. במסלול 10% משלמים 10% מכל השכירות. במסלול הרגיל משלמים לפי מדרגות המס, לפחות 31% למי שטרם מלאו לו 60, ומנכים הוצאות.
עד מתי משלמים את ה־10% על שכר דירה?
תוך 30 יום מסוף שנת המס, כלומר עד 30 בינואר של השנה שאחריה. על תשלום מאוחר מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
משכיר דירה חייב להגיש דוח שנתי?
במסלול הרגיל כן, עם חוזה השכירות. במסלול 10% מי שאין לו סיבה אחרת לדוח פטור ממנו, כל עוד שכר הדירה בשנה לא עבר 375,000 ₪, לפי הסכום של 2025. במסלול הפטור הזכות ניתנת אוטומטית, ומי שמגיש דוח או בקשת החזר מסיבה אחרת מצהיר בו על השכירות.
אפשר לקבל החזר מס על שכר דירה?
כן, כשבאחת מ־6 השנים האחרונות שולם מס גבוה מהנדרש. למשל, מי ששילם מאז 2023 מס של 10% על כל השכירות, אף שהשכיר את דירתו היחידה וגר בשכירות, או נכה שלא ביקש את הפטור לפי סעיף 9(5).
בני זוג שמשכירים שתי דירות מקבלים שתי תקרות פטור?
לא. לעניין התקרה סופרים יחד את שכר הדירה של שני בני הזוג ושל הילדים עד גיל 18, ולכן יש תקרה אחת: עד 5,654 ₪ בחודש פטורים לגמרי ב־2026.
אני משכיר את הדירה שלי וגר בשכירות. יש הקלה?
כן, מאז 2023. אם זו הדירה היחידה שלכם, במסלול 10% אפשר לנכות את שכר הדירה שאתם משלמים, עד 90,000 ₪ בשנה, ומשלמים מס רק על ההפרש.
בדיקת זכאות חינם
משכירים דירה במסלול הרגיל ולא בטוחים שניכיתם את כל ההוצאות על הדירה? כדאי לבדוק את זה לפני ששנת 2020 נסגרת ב־31 בדצמבר 2026: השאירו פרטים, ונעבור בחינם על 6 השנים האחרונות. כשיש החזר, משלמים רק מתוכו, ועל דוח שנתי בלי החזר תשמעו את המחיר לפני שמתחילים.
נחזור אליכם בימים א׳ עד ה׳ בין 9:00 ל־17:00. אפשר גם להתקשר או לכתוב לנו.